ITBI: decisão do STJ proíbe municípios de cobrar o imposto sobre valor acima do negócio declarado

Em julgamento de efeito vinculante para todo o país, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese que resguarda o contribuinte contra a prática, muito comum em Goiânia e em outros municípios, de se exigir o ITBI com base em valores prefixados unilateralmente pela Prefeitura.

Quem compra um imóvel no Brasil sabe que, além do preço pago ao vendedor, há uma série de custos adicionais: escritura, registro, laudêmio em alguns casos — e o ITBI, Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. O que muitos compradores não sabem é que, durante anos, diversas prefeituras calcularam esse imposto sobre um valor maior do que o efetivamente pago pelo imóvel. Essa prática, enfim, foi declarada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça.

O que o STJ decidiu

Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o REsp 1.937.821/SP, de relatoria do Ministro Gurgel de Faria, sob o rito dos recursos especiais repetitivos — o que significa que a tese fixada passa a ter aplicação obrigatória em todo o território nacional, vinculando todos os juízes e tribunais do país (Tema Repetitivo 1.113).

As três teses fixadas pelo STJ — Tema 1.113

• I – A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que sequer pode ser utilizada como piso mínimo de tributação.
• II – O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado — presunção que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, com contraditório e ampla defesa (art. 148 do CTN).
• III – O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele mesmo estabelecido de forma unilateral.

O que acontecia na prática — e por que isso é ilegal

Em Goiânia, como em muitos outros municípios brasileiros, a prática comum era exigir o ITBI sobre o maior valor entre: (a) o preço declarado pelas partes na escritura de compra e venda; ou (b) um "valor venal de referência" prefixado pela própria Prefeitura para cada imóvel. Na prática, o valor estabelecido pelo município costumava ser superior ao preço real do negócio — e o contribuinte acabava pagando o imposto sobre uma base de cálculo maior do que aquela que seria devida.

O STJ entendeu que essa sistemática viola o Código Tributário Nacional. A Corte reconheceu que o lançamento do ITBI se dá por declaração ou por homologação do contribuinte — e não de ofício. Portanto, o município não pode, antes mesmo de qualquer conduta do sujeito passivo, impor um valor de recolhimento baseado exclusivamente em critérios que ele mesmo estabeleceu e que ignoram as particularidades do negócio concreto.

Por que os valores diferem?

O valor de mercado de um imóvel é influenciado por fatores que tabelas municipais não conseguem capturar individualmente: estado de conservação, benfeitorias, ônus e gravames, localização específica, oferta e demanda no momento da transação e condições de pagamento negociadas entre as partes. Ignorar essas variáveis e tributar sobre um valor fictício contraria a realidade econômica do negócio e o princípio da capacidade contributiva.

Tenho direito de reaver o que paguei a mais?

Quem recolheu ITBI sobre valor superior ao preço real da transação pode ter direito à restituição da diferença. O instrumento jurídico adequado é a ação de repetição de indébito tributário, prevista no art. 165 do Código Tributário Nacional. É também possível, como primeira medida, o protocolo de pedido administrativo de restituição diretamente perante a Secretaria de Finanças do município — alternativa mais célere e sem custas processuais.

O ponto mais sensível nessa matéria é o prazo. O CTN estabelece o prazo de cinco anos para pleitear a restituição de tributo pago indevidamente — contados da data do pagamento indevido ou, no caso de tributo sujeito a lançamento por homologação, da data da extinção do crédito. Como o STJ não modulou os efeitos da decisão, o Tema 1.113 alcança recolhimentos anteriores ao julgamento de 2022, desde que não atingidos pela prescrição.

5 anos é o prazo para pleitear a restituiçãoContados a partir do pagamento indevido. Transações realizadas há mais de cinco anos já estão, em regra, alcançadas pela prescrição. A verificação do prazo exige análise do caso concreto.

O que fazer se ainda não pagou — ou se está em processo de compra

Para quem está adquirindo um imóvel agora e o município exige o ITBI sobre valor acima do preço declarado na escritura, é possível questionar essa cobrança antes de efetuar o recolhimento. A tese do STJ é clara: o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Se o município não aceitar o valor do negócio como base de cálculo sem instaurar o devido processo administrativo, a exigência é ilegal e pode ser contestada judicialmente — inclusive por meio de mandado de segurança preventivo.

Atenção: o município não perdeu todos os seus poderes

É importante registrar que a decisão do STJ não impede que o município questione o valor declarado pelo contribuinte. Se a Prefeitura suspeitar que o preço informado na escritura não reflete o valor real de mercado do imóvel, ela pode instaurar processo administrativo, com contraditório e ampla defesa, para apurar a divergência e, eventualmente, lançar a diferença de ITBI de ofício. O que está vedado é o arbitramento prévio, automático e unilateral, sem que o contribuinte tenha a oportunidade de apresentar suas razões.

Referência do julgado

REsp 1.937.821/SP — Superior Tribunal de Justiça, Primeira Seção. Relator: Ministro Gurgel de Faria. Julgado em 24/02/2022. Publicado no DJe em 03/03/2022. Tema Repetitivo 1.113. Efeito vinculante nacional. Sem modulação de efeitos.

Marcos Louzada

Advogado· OAB/GO 22.828

Advogado com atuação em Direito Tributário e Imobiliário em Goiânia–GO. Este escritório acompanha o desenvolvimento da jurisprudência do STJ nas matérias de interesse de seus clientes.

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